近年来，往前无人理睬的物业行业，突然博取了越来越多的关注，连“中消协”今年都出来敲了一下行业。这其间既有经济社会发展环境的内在推动，也有行业头部企业搭上资本快车之后的招蜂引蝶。
在行业没搭乘资本东风之前，物业行业一直躲在大金主房地产背后唯唯诺诺。然而随着大金主受政策限制，想继续抱着琵琶的物业行业被动冲到了聚光灯前。俗话说“人怕出名猪怕壮”，虽然行业显现一派群雄逐鹿的热闹景象，然而中小物业企业确实非常难受，他们不仅要承受生产要素成本随通货膨胀的逐年抬升，而且交易成本的上涨也接踵而来。
一、何为物业服务企业的交易成本
《物业服务收费管理办法》（〔2003〕1864号）第十一条列出了9项物业服务成本，这些成本属于企业的生产要素成本。其中薪资福利成本作为物业企业主要的生产要素成本，随着“最低工资标准”的逐年抬升而不断上涨，是行业企业最真切的感受。然而物业企业的交易成本因其分散而单项占比较小，显然没有受到重视。
新制度经济学认为，交易成本指达成一笔交易所要花费的成本，也指买卖过程中所花费的全部时间和货币成本，包括传播信息、广告、与市场有关的运输以及谈判、协商、签约、合约执行的监督等活动所花费的成本。
交易成本分为内部交易成本和外部交易成本。内部交易成本主要是员工怠工导致的损失、企业内部管理成本和项目现场管理成本。外部交易成本主要是项目拓展成本、行政制度成本、企业税务和员工招聘费用。
企业管理水平的高低决定了企业内部交易成本，而外部交易成本则与市场环境和政策环境息息相关。近年来，尤其是今年，随着头部企业纷纷搭乘资本快车和社会对行业关注度的提升，物业企业的外部交易成本显著增加，尤其项目拓展成本、行政制度成本和税负合规成本的增加对中小物业企业影响明显。
二、物业行业进入红海，显著增加了项目拓展成本
相比于房地产下属物业企业四处买买买，项目拓展是中小物业企业发展壮大和规模化经营的必由之路。随着资本市场的诱惑，原先少有人问津的物业服务项目顿时成了香饽饽，这给中小物业企业的项目拓展带来了前所未有的挑战。
具体来说，一方面是增加了项目拓展的管理成本。以前房地产下属物业企业基本都是承接系统内的项目，很少对小规模和老旧物业项目感兴趣。因此中小物业企业凭借创始人的社会资源就能成功接管不少项目。
然而随着这些企业也开始跑马圈地，纷纷组建了更加专业和庞大的项目拓展团队，中小物业企业也不得不进行管理团队的升级，自然增加了企业的管理成本。
另一方面是增加了项目拓展的沉没成本。对于企业的项目拓展而言，参与任何一个项目都会产生各项费用支出，如果项目拓展失败，则前期各项工作产生的成本则称为沉没成本。
由于行业竞争的加剧，众多物业企业加入项目拓展的争夺，一方面是增加了项目拓展前期的投入，另一方面由于头部企业财大气粗，往往中小企业已经在拓展前期完成了大量工作接近成功，而头部企业直接烧钱进行项目或者公司收购，又增加了中小物业企业项目拓展失败的比例，也进一步增加了沉没成本。
项目拓展成本的增加直接影响了中小物业企业拓展项目的成功率和积极性，加之政府大力推动业委会的成立，也增加了中小物业企业在管项目的不确定性，从而导致越来越多的中小物业企业选择卖身。
三、行政制度成本只增不减
在“放管服”改革的背景下，行政部门对物业行业也逐步推出了取消物业管理师、取消资质审批和监管权限下放等一系列措施。由于没有全国调研，不敢进行全面揣测，仅从自身所处的长沙区域看看中小企业面临的行政制度成本。
1、取消物业管理师，还有项目经理人管理水平考核证书和五级消防设施操作员
2015年国务院正式取消物业管理师注册执业资格认定，原先物业行业的最高证书变成了历史。对于物业企业而言可能高兴得太早，因为不仅物业管理师证书实际没有走进废纸堆，而且相关管理部门并没有闲着，反而有“山中无老虎、猴子称霸王”的窃喜。
比如附属于湖南省住建部门的房地产业协会搞起了“湖南省物业服务项目经理人管理水平考核证书”，作为评星级物业服务项目的必备条件之一，更是将其纳入了《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》的条款中，引得需要该类荣誉的企业趋之若鹜。
划归到应急管理部的消防救援局最近下发了《关于贯彻实施国家职业技能标准〈消防设施操作员〉》的通知，将原先的《建（构）助物消防员》证书替换为《消防设施操作员》证书，证书设立了“消防设施监控操作”和“消防设施检测维修保养”两个职业方向。其中与物业企业直接相关的“消防设施监控操作”从低到高分为初级（五级）到技师（二级）4个职业等级。当然还有公安部门核发的“保安员证”，红顶培训机构搞的“高级物业管理师证”等等。
众所周知物业行业人员流动率大且人员素质偏低，要想满足相关部门的管理要求，想靠招聘到有各种证的员工几无可能，因此企业不得不出资送员工去培训领证，而由于员工流失率大，往往每年都要送新的员工去培训领证。
2、取消资质审批，还有诚信等级备案
2018年3月，住建部发出《关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》，全面取消物业服务企业的资质审批。这在当时引起很多物业服务企业的担忧，因为本来准入门槛就非常低的物业行业，一旦资质门槛都没有了，外部的野蛮人那还不得快速入侵。
就长沙而言，资质取消所带来的动荡并没有持续多久。因为监管部门很快就推出了替代方案“诚信等级备案”制度。物业服务企业诚信等级分为三级，原则上跟资质等级一一对应，即原先的一级资质企业履行审批手续后就是一级诚信等级企业。而核定诚信等级的标准几乎与资质等级评定的标准一致，同样包括了项目管理面积、专业技术人员数量等硬指标。
而与资质分级审批不同的是，当前实行的诚信等级一二三级审批在长沙市行政监管部门即可办理，大有“简政放权”的意味。然而与资质证书的有效期有四年的不同，诚信等级审批文件的有效期只有一年，过期则失效。
熟知这两项审批事项的人，一眼便瞧出这是典型的“换汤没换药”。而且相比于以前的资质证书，由于诚信等级审批文件有效期只有一年，这大大增加了企业办理该项审批的时间成本和公关成本，对于中小物业企业而言更是如此。
3、放管结合，新增社区街道两级监管
以前物业企业在一个地方接管项目，其行政监管部门主要是区（县）房地产管理部门和地（市）州房地产管理部门。自从物业行业开展“放管服”后，一个物业项目的行政监管层级一下子翻倍变成了四级。
就当前所管辖项目而言，所在地社区配置了“物管专干”，街道设置了“物业监督管理办公室”。原先的区物业监督管理办公室和市物业监管管理办公室均继续存在。
“放管服”的初衷是让基层管理部门强化服务和过程监管，但是实际哪有只承担服务义务，不要监管权力的管理者。于是乎基层监管部门也学会了层层审批，凡是要上报到区、市房管部门的各类审批，都逐渐增加了两级部门的盖章。不好直接在流转文件上盖章的，就新生了“报备制”，无外乎是企业多准备两份文件，多盖两个章，多增加公关费用而已。
国务院取消物业管理师，其本意是考虑物业行业非特种和技术行业，与此相关的证书并无实际含金量和必要。因此取消相关证书是进一步落实“放管服”和减轻企业负担。然而现实情况却是各级管理者花样百出，不断增加企业负担，尤其是中小物业企业的负担。
四、税负合规吞噬利润，中小企业的命运不在自己手里
从宏观角度讲，税负不仅仅是所熟知的增值税及其附加和企业所得税，也包括企业为员工购买的社保。今年对于中小物业企业而言，最大的担忧莫过于社保交给税务统一征收后，将直接吞噬掉企业的利润。
物业服务企业作为劳动密集型企业，由于物业服务费收缴率不高和物业服务费标准难以上涨，基本上中小物业企业都采取了按最低工资标准购买部分员工社保的方式来降低企业成本。
以往由于社保征收机构独立于税务，因此社保机构很难核实企业真实的人员数量和薪资标准。当前社保已经将相关数据与税务机构进行并轨，税务部门凭借“金税三”可以将薪资发放数据与社保数据进行快速比对，很快就能查出企业社保缴纳不合规的情况，而且一查一个准。
大型物业服务企业可以通过各类服务外包最大限度地将此类风险转移给外包服务企业，而作为中小型物业服务企业，则面临服务外包则没有利润，而一旦要完全实现税负合规则要面临亏损。
得益于资本市场的青睐，近年来物业行业兼并购速度不断加快，尤其是头部企业管理项目和管理面积增长迅猛。大量中小物业企业被兼并收购，余下的企业也都颤颤巍巍，如果税务部门一旦对社保合规进行稽查，会进一步加快中小物业企业被并购的步伐。中小物业企业在背负生产要素全面上涨的前提下，如果外部交易成本还继续攀升，将成为压垮中小企业的最后一根稻草。
中小企业大多承担了老、旧、小项目的物业管理，他们凭借天然优势维护了一个社区的和谐稳定。中小物业企业的大面积消亡并不一定是一件好事，因为资本前期可以输血抢占市场，然而资本总有收割的一天，如果这些老、旧、小项目的盈利能力无法满足资本的胃口，这些项目极有可能会面临提物业费或降成本、降服务品质的二选一。
垄断可能导致技术停滞和降低消费者的议价能力，只有充分竞争的市场才能带来创新和交易费用的降低。而当前社会和政府机构都在鼓吹企业兼并重组，好像这是物业行业发展的唯一途径。其实并不然，危机感更强的中小物业企业也是行业发展的重要补充，然则我们要更加关注影响中小企业发展的交易成本，不然中小物业企业的消亡只会是时间问题。
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