原标题：不动产专题 | 沈宸：不动产登记三重法律效力的再审视｜至正研究 | 至正研究微信公众号
本期不动产专题目录
1、如何处理离婚纠纷案件中涉及的不动产异议登记问题 | 中国不动产官微微信公众号 | 2022年08月03日
2、离异家庭处分未成年人不动产的登记申请问题 | 中国不动产官微微信公众号 | 2022年07月27日
3、沈宸：不动产登记三重法律效力的再审视｜至正研究 | 至正研究微信公众号 | 2022年06月20日
4、亲属间借名买房未签书面协议，法院如何认定借名关系 | 济南中院微信公众号 | 2022年07月28日
原文标题：沈宸：不动产登记三重法律效力的再审视｜至正研究
作者：沈宸，上海市第二中级人民法院民事审判庭物权纠纷审判团队法官助理
来源：至正研究微信公众号， 2022年06月20日
https://mp.weixin.qq.com/s/RQX2-sA6Xq4e0E8rvRRz1Q
沈宸：不动产登记三重法律效力的再审视｜至正研究
裁判要旨
物权变动是当事人关于物权变动的合意推动的结果。不动产登记的内容与当事人之间的合意不一致时，不能发生相应的物权变动效果，且依据不动产登记的内容不能推定当事人就相应物权变动达成了新的合意。因此，在当事人对不动产物权归属进行过明确约定，而不动产登记的内容与该约定不相一致的情况下，不能仅依据不动产登记径行推定不动产物权归属。
案 情
原告朱某英、朱某荣、胡某江、胡某明（以下简称朱某英等四人）诉称：2007年8月13日，各方就上海市北苏州路某房屋（以下简称系争房屋）拆迁补偿利益达成《家庭协议》，约定朱某辉、朱某礼分别获得上海市松江区古楼公路X弄X号102室房屋（以下简称古楼公路102室房屋）、上海市松江区古楼公路X弄X号702室房屋（以下简称古楼公路702室房屋）。2015年9月7日，朱某辉报死亡，朱某英、朱某荣作为其法定继承人在继承纠纷案件中得知古楼公路102室房屋登记在朱某辉、朱某礼二人名下，古楼公路702室房屋登记在朱某礼一人名下，后被朱某礼出售。朱某礼未按照《家庭协议》的约定履行，严重侵犯朱某辉和朱某英等四人利益。故向一审法院起诉请求：依法分割系争房屋的拆迁补偿利益；确认古楼公路102室房屋为朱某辉的遗产。
被告朱某礼辩称：不同意原告全部诉讼请求。《家庭协议》中只约定朱某辉、朱某礼获得两套安置房屋，并未约定具体的产权份额。朱某辉虽患癫痫，生活上无法完全自理，但其神志清醒，能清晰表达自己的意思。古楼公路102室登记在朱某辉、朱某礼名下，经朱某辉本人同意和有关部门确认，具有法律效力。
反诉原告朱某礼诉称：系争房屋的《安置签报》载明，因户主朱某辉有精神病，又是大龄，朱某荣有病史，经协商一次性补助360,040元。因朱某荣并未有重大疾病史，该款项应归朱某辉取得。朱某英、胡某江不符合被安置人员标准，相应的拆迁补偿利益应归其他被安置人员所有。故向一审法院提出反诉请求：1.依法分割《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》的拆迁补偿利益，判令一次性补助款人民币360,040元属于朱某辉的遗产；2.依法分割《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》的拆迁补偿利益，判令朱某英获得的拆迁补偿款201,406.2元（款项金额的确定基于《家庭协议》中所明确）、胡某江获得的拆迁补偿款211,432.3元归其他被安置人员共有。其中一半为朱某辉遗产，另一半归朱某礼所有。
反诉被告朱某英等四人辩称：不同意反诉原告全部反诉请求。各方已就系争房屋拆迁补偿利益协商一致达成《家庭协议》，应当按照该《家庭协议》履行。
一审法院经审理查明：朱某英、朱某荣与朱某辉（2015年9月7日报死亡）、朱某明（2006年去世）系兄弟姐妹关系。朱某荣与胡某江系夫妻关系，胡某明为二人之子。案外人张某甲、张某乙系朱某英之子。朱某礼为朱某明与顾某某之女。
朱某辉有精神残疾病史，于1999年开始进入原上海市闸北区精神病防治院（后先后更名为上海市闸北区精神卫生中心、上海市静安区精神卫生中心）治疗。2009年9月3日制发的《残疾人证》显示朱某辉的残疾类别为精神，残疾等级为三级，监护人为朱某礼。
系争房屋为公有住房，承租人为朱某英、朱某荣、朱某辉、朱某明之父朱某葆（又名朱某宝，已亡）。房屋拆迁时，在册户籍共计四人，分别为朱某辉（户主）、朱某荣、朱某礼、胡某明。
2007年7月17日，朱某荣、朱某礼、顾某某、张某甲与拆迁单位就系争房屋签订的《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》及该户的《安置签报》显示，拆迁单位给予该户货币补偿605,220元；安置该户的房屋为古楼公路102室、古楼公路702室房屋；按基地口径20%补偿款为110,040元；因户主朱某辉有精神病，又是大龄，朱某荣有病史，经协商一次性补助360,040元；该户在规定时间内搬迁，给予基地房屋拆迁面积补贴38,200元，房屋搬迁奖励费376,000元，搬家补助500元。上述费用合计1,490,000元，扣除安置房屋价值634,296.9元，基地应发855,703.1元。
2007年8月13日，顾某某、张某甲、朱某荣、朱某英签署《家庭协议》，载明，朱某辉户分配方案如下：1.朱某辉、朱某礼安置新凯家园住房两处（古楼公路102室房屋，面积为78.44平方米，总价为294,150元整；古楼公路702室房屋，面积为81.57平方米，总价为340,146.90元整），另，朱某辉得20,000元整；2.朱某荣得安置价款634,296.90元整；3.朱某英得安置价款201,406.20元整；4.经家庭成员协商一致，推荐朱某英为朱某辉的监护人。
2007年9月14日，朱某辉及朱某礼签署了古楼公路102室房屋的《配套商品房供应单》。2007年11月22日，古楼公路102室房屋的产权登记至朱某辉、朱某礼名下。
二审法院另查明：朱某礼曾登记为古楼公路702室房屋权利人，后将该房屋出售。
审 判
一审法院作出判决：一、驳回原告朱某英、朱某荣、胡某江、胡某明的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告朱某礼的全部反诉请求。
宣判后，朱某英等四人提出上诉。
上海市第二中级人民法院经审理后认为，朱某英等四人上诉请求支持其一审诉请，也即确认古楼公路102室房屋为朱某辉的遗产，该上诉请求成立，应予支持。故作出判决：一、撤销一审判决第一项；二、维持一审判决第二项；三、确认上海市松江区古楼公路X弄X号102室房屋为朱某辉的遗产。
法院生效判决认为：本案的争议焦点在于：一、系争房屋拆迁时朱某辉的民事行为能力；二、《家庭协议》效力及具体约定的认定；三、《配套商品房供应单》签署行为的认定。
首先，关于系争房屋拆迁时朱某辉的民事行为能力。由于朱某辉已经死亡，难以对其在拆迁时的民事行为能力进行司法鉴定，但若因此而直接推定朱某辉为完全民事行为能力人则过于机械、武断，亦不利于其本人及利害关系人合法权益的保护。结合朱某辉的病历记录、能够体现其精神状态的视听资料等证据，同时参照相关单位和周边个人对其精神状态的具体感知，法院认为，系争房屋拆迁期间，朱某辉对自己的行为缺乏必要的认识和判断能力，为限制民事行为能力人，房产处分行为与朱某辉的精神健康状况不相适应，朱某辉作出的相应民事法律行为应属无效。
其次，关于《家庭协议》效力及具体约定的认定。系争房屋拆迁时，相关家庭成员就拆迁补偿利益的分配问题签署了《家庭协议》，并不违反法律规定。《家庭协议》中虽没有朱某礼的签字，但该户就系争房屋拆迁补偿利益的分配与《家庭协议》内容基本一致，朱某礼在本案诉讼前亦未提出重新划分拆迁补偿利益的请求，《家庭协议》已经履行，朱某礼关于《家庭协议》无效的抗辩意见缺乏事实和法律依据，不予采纳；其要求重新分割系争房屋拆迁补偿利益的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。《家庭协议》约定，朱某辉、朱某礼安置新凯家园住房两处（古楼公路102室、古楼公路702室房屋）。根据该条款文意，仅能作出朱某辉与朱某礼就两套安置房屋共同享有所有权的解释，至于共有的类型或具体的份额，则并未明确。
最后，关于《配套商品房供应单》签署行为的认定。法院认为，即使朱某辉在系争房屋拆迁期间具有完全民事行为能力，其签署《配套商品房供应单》的行为亦不构成对自身权利的处分。民事法律行为以意思表示为要素，就房产处分行为等社会生活中的重大财产处分行为而言，法院在认定行为效力时一般应基于当事人以明示方式作出的意思表示。在处理安置房屋权属争议时，不能仅依据《配套商品房供应单》所记载的购房人径行推定安置房屋的产权归属；更不能在相关家庭成员已经就拆迁补偿利益分配达成书面协议的前提下，以《配套商品房供应单》签署以及后续不动产登记行为认定相关当事人已就安置房屋的产权归属达成了新的合意。具体至本案，虽然古楼公路102室房屋登记在朱某辉与朱某礼二人名下，古楼公路702室房屋则登记在朱某礼一人名下，但不能据此作出朱某辉放弃古楼公路702室房屋的共有产权，或者将该共有产权赠与朱某礼的推定，故古楼公路102室、古楼公路702室房屋仍为朱某辉、朱某礼二人共同共有。
朱某辉死亡后，共有基础丧失，朱某英等四人要求分割上述共有财产，于法不悖。共同共有关系终止时，对共有财产的分割，原则上根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小。《家庭协议》中载明，古楼公路102室房屋总价294,150元、古楼公路702室房屋总价340,146.9元，价值基本相当。综合考虑系争房屋拆迁时朱某辉、朱某礼各自可取得的拆迁补偿利益，并结合朱某礼已将古楼公路702室房屋出售这一实际情况，朱某英等四人要求确认古楼公路102室房屋为朱某辉的遗产，应予支持。
评 析
本案是一起房屋拆迁引发的共有纠纷案件，相关家庭成员就拆迁补偿利益分配问题签署《家庭协议》后，安置房屋共有人签署《配套商品房供应单》并完成相应不动产登记，但不动产登记与《家庭协议》的约定并不一致，由此引发不动产物权归属争议。本案生效裁判文书指出：在当事人对不动产物权归属进行过明确约定，而不动产登记的内容与该约定不相一致的情况下，不能仅依据不动产登记径行推定不动产物权归属。这一裁判要旨对相关争议的处理具有一定借鉴意义。
一、背景：物权变动原因与结果的区分原则
所谓物权变动，即物权的设立、变更、转让和消灭。一般而言，物权变动主要分为两种类型，一是基于法律行为而发生的物权变动，二是基于法律规定而发生的物权变动。其中，基于法律行为而发生的物权变动是最基础、也是最重要的形式，而基于法律规定发生的物权变动则是例外的特殊形式。
所谓区分原则，针对的是基于法律行为而发生的物权变动，即将物权变动的原因与物权变动的结果看作两个不同的法律事实，其成立生效依据不同的法律规则确定。具体而言，区分原则主要包含以下两方面的内容：
1.物权变动的原因，即以发生物权变动为目的的原因行为，属于债权法律关系的范畴，其成立生效适用合同法的相关规定判断，物权变动是否最终成就不影响原因行为的效力。这一层面的内容体现在我国《物权法》第15条（《民法典》第二百一十五条）规定中。
2.物权变动的结果，则以完成法定公示，即动产的交付和不动产的登记为必要条件。换言之，原因行为的成立生效不意味着物权变动的成就，还需要践行物权法上的公示形式才能实现物权变动的结果。这一层面的内容则体现在我国《物权法》第6条（《民法典》第二百零八条）规定中。
区分原则的法理基础，在于物权与债权的二分法。债权属于请求权、对人权、相对权，仅在相对人之间发生相应的法律效力，因而其成立生效无需进行公示，即可产生相应的法律效果。而物权属于支配权、绝对权、对世权，需要通过一定外部形式表现，因而物权变动也需要在践行法定公示形式之后，才能产生相应的法律效果。动产交付和不动产的登记，作为物权法上的公示形式，也因此成为物权变动的原因与结果之间的连结点。
二、内涵：不动产物权变动中登记的法律效力
以不动产物权变动为例，综合我国《物权法》的相关规定，登记被赋予了三重法律效力：
1.设权力。这一层面的内容体现在我国《物权法》第14条（《民法典》第二百一十四条）规定中。作为物权变动的生效要件，不动产登记具有积极创设物权的效力。无论是对于相对人而言，还是对于第三人而言，在不动产物权变动的内容记载于登记簿之前，不动产物权变动都不发生法律效力。
2.推定力。这一层面的内容体现在我国《物权法》第16条（《民法典》第二百一十六条）规定中。基于设权力，登记成为不动产物权变动的必须要素，不动产登记得以在最大程度上真实地反映不动产物权变动的过程。在此基础上，法律进一步推定不动产登记具有正确性，即推定不动产登记簿记载的物权归属和内容与真实物权归属和内容是一致的。
3.公信力。这一层面的内容体现在我国《物权法》第106条（《民法典》第三百一十一条）规定中。不动产登记的公信力是推定力的进一步强化。基于不动产登记的公信力，即便不动产登记簿记载的物权归属和内容与真实物权归属和内容不一致，因信赖该登记簿记载而进行交易的相对人，仍可如登记簿记载正确时那样取得相应的不动产物权。
在实定法确定的三重法律效力之外，仍需要明确的问题在于，不动产登记如何引发物权变动的结果。对此，将区分原则引入我国的孙宪忠教授主张，区分原则的法理基础是负担行为与处分行为的区分；不动产登记是当事人推动不动产物权变动的效果意思（即物权合意）的外在体现。以梁慧星教授为代表的多数学者则认为，区分原则体现的仅仅是物权变动的原因与结果之间的区分，我国法的语境下不存在独立的物权行为（即处分行为）；不动产登记是一种事实行为，而非法律行为。从立法机关的官方释义来看，《物权法》第15条（《民法典》第二百一十五条）被界定为物权变动原因和结果的区分，并未提及物权行为（处分行为）等概念。从司法实践来看，则存在由原因结果区分说向法律行为区分说转变的趋势。
三、外延：不动产登记三重法律效力的再审视
（一）设权力的再审视：登记并非不动产物权变动的权源
民事法律行为以意思表示为构成要素，在民法理论和实践上必须贯彻意思自治的原则。基于民事法律行为这一基本特征，物权变动也应当是当事人意思表示推动的结果。在通说视野下，由于不存在独立的物权行为，因而也不存在独立的物权合意，不动产物权变动只能是当事人之间债权合意推动的结果。不动产登记内容只有在与当事人之间债权合意一致的情况下，才能发生相应的物权变动效力。而在物权行为理论视野下，物权行为独立于债权行为而存在，物权变动是当事人之间物权合意推动的结果，不动产登记被视为当事人之间物权合意的一种公示方法。但实践中，显然也存在登记内容与当事人本意不同的情况，如果当事人没有物权变动的效果意思，则不应当仅仅以登记确认发生物权变动的结果。因此，无论是否承认物权行为的存在，不动产登记本身均不应当被直接视为物权变动的权源，物权变动的权源应当且仅应当是当事人之间的合意。
（二）推定力的再审视：推定力指向权利推定而非事实推定
所谓推定，是指在某些法律规范中，立法者以一定的事实（推定基础）直接推导出另外一个特定的法律要件（法律效果）。被推定的法律要件可以是一个事实（即事实推定），也可以是一种权利状态（即法律推定）。立足于物权公示的规范目的，不动产登记的推定力指向的应当是不动产物权状态，因而这种推定不属于事实推定，而是法律推定中的权利推定。换言之，不动产登记推定力所指向的是不动产物权存在与否，至于登记的原因行为（买卖、赠与等债权行为）存在与否，不能为不动产登记的推定力所及。
不动产登记的推定力是建立在不动产登记簿记载的物权归属与真实物权归属高度一致基础上的一种法律拟制，这种推定并非终局、确定、不可推翻的，这一点可以从我国《物权法》第19条（《民法典》第二百二十条）和《物权法司法解释一》第2条（《民法典》物权编解释一第2条）规定中得到印证。如果相关当事人就物权归属发生争议，则不动产登记簿记载的登记权利人首先被推定为真实权利人，利害关系人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，则可以推翻不动产登记簿的记载。由此，不动产登记簿推定力事实上是一种证明责任规范，与实体权利的归属并不直接相关。
（三）公信力的再审视：公信力不适用于明确共有产权归属
罗马法秉承所有权绝对化的思想，强调发现己物，即可收回，在赋予所有权人充分保护的同时，也给交易相对人带来了巨大风险。大陆法系国家在继承罗马法观念所有权的基础上，吸收了日耳曼法以手护手的原则，发展出不动产登记公信力和动产善意取得制度，在一定程度上限制所有权人的追及权，从而保障交易安全、提高交易效率。就不动产而言，不动产登记簿记载的物权归属和内容被推定为真实的物权归属和内容，登记权利人就无需另行提出其他权属证明，从而提高了交易效率。对于因信赖不动产登记簿的记载而进行交易的相对人，即使登记权利人并非真实权利人，也无妨其取得相应不动产物权，从而保障了交易安全。从制度目的来看，赋予不动产登记公信力旨在降低交易成本、提高交易效率、维护交易安全，因此，不动产登记公信力适用于交易场景；对于不涉及交易第三人的权属争议，如登记权利人与真实权利人之间的权属争议，抑或是共有人之间的份额争议，则不存在适用不动产登记公信力的空间。
四、小结：不动产物权确认类案件的审理思路
（一）基于本案的分析
回到本案来看，依据《家庭协议》中的约定，古楼公路102室和古楼公路702室房屋为朱某辉、朱某礼二人共同共有，但根据不动产登记簿的记载，古楼公路102室房屋为朱某辉、朱某礼二人共同共有，古楼公路702室房屋则为朱某礼一人所有。由此，不动产登记的内容与《家庭协议》的约定不向一致。
从设权力的角度看，登记是不动产物权变动的生效要件，但登记本身并非不动产物权变动的权源。如果不动产登记的内容与当事人之间的合意不相一致，则不能发生相应的物权变动效果。
从推定力的角度看，登记的推定力并不及于原因行为，仅依据不动产登记不能作出朱某辉放弃其享有的古楼公路702室房屋的共有产权，或者将该共有产权赠与朱某礼的推定。
从公信力的角度看，赋予登记以公信力的制度目的在于维护交易安全、提高交易效率，因而仅适用于处理权利人与交易相对人之间的纠纷，并不适用于明确共有人之间的权属争议以及份额争议。
由此，古楼公路102室和古楼公路702室房屋的不动产登记内容缺乏相应的原因行为支撑，属于《物权法司法解释一》第2条（《民法典》物权编解释一第2条）不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形，二审法院据此确认了古楼公路102室和古楼公路702室房屋的真实物权归属。
（二）类案审理思路的梳理
1.不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记具有权利推定效力，但这种并非终局、确定、不可推翻的。
2.物权变动是当事人关于物权变动的合意推动的结果。如果不动产登记的内容与当事人之间的合意不一致，则不能发生相应的物权变动效果。
3.在当事人对不动产物权归属进行过明确约定，而不动产登记的内容与该约定不相一致的情况下，不能依据不动产登记径行推定不动产物权归属，而应当进一步审查当事人是否就不动产物权归属达成新的合意，仅依据不动产登记的内容不能推定当事人就相应物权变动达成了新的合意。
4.如果不动产登记缺乏相应原因行为支撑，则属于《物权法司法解释一》第2条（《民法典》物权编解释一第2条）不动产登记簿的记载与真实权利状态不符的情形，法院应当依据真实的物权归属作出裁判。
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本群交流问题，可由个案切入，但禁止单纯的个案办理咨询，应先概括基本事实，从中提取有理论及实务研讨价值的一个或几个问题集中深入交流，最后以旗帜鲜明的问题进行讨论。
本群交流问题的方式建议为：应先主动查找必要资料，一次性把基本案情、事实叙述清楚（不要再让群友追问事实）并注明自己的初步看法，能附上相关法律法规法条及司法解释等依据为宜，抛砖引玉，希望听取群友的意见和建议。
群友在解答问题时，也应先思考，较系统阐述自己对此问题的看法及观点，不要采用漫无边际地三言两语聊天式交流，以免造成刷屏、影响群友。
群友可在群内畅所欲言，严禁群友不管基于任何目的、未经发言群友同意、擅自截屏在群外分享、使用，如有违反，一经发现，管理员有权清理出群。
十、尊重智力劳动成果
尊重智力劳动成果，群内分享资讯仅供群友学术及实务探讨、交流及研究使用。
资讯搜索、编辑、整理需日复一日，耗费相当时间与精力。正常情况下，我团队每天收集、分享、推送的资讯信息，月底汇编起来就是每月的家事法苑婚姻家事法律资讯简报（下载地址：
http://www.famlaw.cn/Do_index_gci_58.html）。
群友不宜经常性地或整体性取材本群资讯信息，上传到网络(个人网站、博客、公号等自媒体)、转到自己或其他的微信群、QQ群，或为其他非研究用途使用。
规范使用本群资讯，应注明资讯来源于家事法苑实务交流微信群。
十一、违规及处理
群友应自觉遵守本群规则并接受群主及管理员的善意提醒及劝告；
对于违反群规则的行为，群主或管理员有权、有义务即时制止。
群友违反群规则经提醒三次，不回应、不接受，管理员可直接移除本群；
群友间应友善相处，如发生争议，应保持克制，务必不要与其他群友或管理员争执、造成刷屏，影响其他群友。建议发生争议时，建议群友及时向群主或管理员反映，由群主或管理员给出处理意见。
良好的群的氛围，需要大家共同维护、共同呵护!
希望大家共同努力，共建阳光下专业领域内律师、法官、检察官、学者、公证员、房管、民政、妇联等政府公务人员、法务工作者及其他法律从业者、学生、媒体等法律职业共同体的探讨交流的和谐平台！
家事法苑微信群管理员团队
2019年2月1日
家事法苑（famlaw)
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